Les gens me disent souvent qu’il n’est plus possible aujourd’hui de faire de bonnes affaires dans l’immobilier. D’autres affirment que l’immobilier est un domaine réservé aux riches et que les biens qui s’autofinancent n’existent pas. Le but du présent article est de vous aider à acheter un appartement qui s’autofinance.
Pour répondre aux précédentes remarques, il faut savoir que dans 95 % des cas, ces assertions sont vraies. En effet, si vous trouvez un bien dans une annonce et que vous l’achetez tel qu’il est, il y a très peu de chance que vous fassiez une bonne affaire. Toutefois, vous devez retenir que ce n’est pas parce que la majorité des biens ne sont pas rentables qu’ il n’y a pas de possibilité de faire de bonnes affaires dans l’immobilier. J’estime aujourd’hui que dans le parc immobilier, il y a à peu près 5 % de bonnes affaires. Vous devez vous positionner sur ces types de biens pour avoir des appartements qui s’autofinancent.
Je vais donc vous montrer en dix étapes comment faire pour acheter un appartement qui s’autofinance.
1ère étape pour acheter un appartement : Trouver une bonne affaire
Comment trouve-t-on une bonne affaire ? C’est généralement en achetant des biens dans l’ancien, c’est-à-dire des biens sur lesquels vous pourrez apporter de la valeur.
Généralement, lorsque vous trouvez un bien avec des travaux, les vendeurs vont donner un prix un peu plus élevé que le prix de vente. Ils se basent sur le fait que les agences prennent une commission sur le bien pour vendre au même prix que les agences. Donc, ils rajoutent un pourcentage sur le prix du bien pour se donner une marge de sécurité ou cas où l’acheteur négocie. Très souvent les prix affichés ne sont pas les prix auxquels vous payerez les biens à la fin du processus. En effet, vous avez une marge de négociation. Très souvent quand j’achète un appartement, je fais baisser le prix de 20 à 30 %. C’est de cette manière qu’on fait de bonnes affaires. Dans l’immobilier, c’est toujours en négociant le prix et en allant chercher des biens qui ne sont pas parfaits qu’on crée la rentabilité.
2ème étape pour acheter un appartement : Obtenir un financement
Comment arrive-t-on à convaincre un banquier de nous prêter de l’argent ? Tout ce qu’il faut, c’est d’avoir des revenus réguliers. Peu importe que vous soyez en CDI, CDD, intérim ou entrepreneur, ce qui intéresse le banquier c’est la régularité de vos revenus. En remplissant cette condition, vous aurez la possibilité de faire un prêt en mettant de l’apport par exemple. Dans ce cas, vous aurez les meilleures conditions. Par ailleurs, il est possible d’obtenir des prêts sans apport.
Cependant, vous devez savoir que la première banque que vous irez voir n’acceptera pas de vous prêter de l’argent sans apport. Généralement, il va falloir parcourir plusieurs établissements financiers avant de trouver une banque qui acceptera. Cela ne veut pas dire que c’est impossible, mais vous devez être persévérant.
3ème étape pour acheter un appartement : Faire appel à une entreprise de rénovation
Vous trouvez sûrement que les entreprises de rénovation coûtent très cher. Donc, vous préférez faire les travaux vous-même. D’une certaine manière, vous avez raison. Si vous faites les travaux vous-même, vous dépenserez moins. Maintenant, demandez-vous combien de temps cela va vous prendre.
Lorsqu’on fait appel à une entreprise de rénovation, en moyenne pour mon cas, les travaux sont faits en deux mois. Par contre, si je devais faire les travaux moi-même, cela me prendrait peut-être huit à dix mois.
Par conséquent, avant d’acheter un appartement ou un autre bien immobilier, je laisserais passer plusieurs années parce que cela m’aurait complètement épuisé. Donc, c’est un calcul à faire et là il n’ y a que vous qui avez la réponse à cette question. Mais vous savez la solution que je privilégie.
4ème étape : Transformer votre bien en appartement « coup de cœur »
Vous pouvez atteindre cet objectif en utilisant des techniques de home staging. Le home staging, c’est le fait de mettre un appartement avec des surfaces très lumineuses. Généralement, vous ajoutez des murs blancs, une déco minimaliste et quelques petites touches de couleurs. Cela donnera l’envie d’y être aux gens qui verront l’appartement en photo.
Il faut donc transformer les appartements au goût du jour. Pas forcément selon vos goûts, mais au goût qui plaît au maximum de personnes. Si vous voulez attirer des locataires, ce ne sont pas vos goûts qui priment, mais les leurs.
5ème étape : Publier une petite annonce déclencher les visites
Si vous avez un appartement, mais vous ne trouvez pas de locataires, cela ne va pas vous servir à grand-chose. Donc, je vous recommande le site « Leboncoin » qui permet de trouver des locataires facilement.
Si vous avez suivi les étapes précédentes, alors vous avez un appartement coup de cœur. Il faut maintenant solliciter les services d’un photographe qui se chargera de prendre de très belles photos de votre bien. Il faut bien comprendre que les photos constituent le seul moyen qui peut permettre à une personne qui regarde des centaines d’annonces sur « Leboncoin » de se décider à visiter votre appartement. Donc, mettez vraiment le paquet sur les photos. Sinon, cela serait dommage que vous perdiez un locataire potentiel tout simplement parce qu’il n’avait pas vu le potentiel de votre appartement.
6ème étape pour acheter un appartement : Attirer de bons locataires
Lorsque vous organisez des visites, la première chose à faire, c’est de discuter avec les gens. Cela vous permet de vérifier si vous avez un bon contact et de bons rapports humains avec votre locataire. Il s’agit d’une étape primordiale.
La deuxième chose sera d’étudier le dossier. Vérifiez que la personne est solvable. Pour cela, il faut que la personne perçoive un revenu qui est deux fois et demie supérieur au loyer que vous allez lui proposer. Au mieux, elle doit avoir des garants qui ont un revenu qui fait deux fois et demie le loyer.
7ème étape : Déléguer la gestion de votre bien
Si vous louez votre bien à l’année, il est mieux de passer directement par une agence immobilière qui peut s’en occuper. Si vous faites de la location courte durée, vous devez trouver une personne qui s’occupera de faire les entrées, les sorties et le ménage de votre appartement. Comment trouver ce type de personnes ?
C’est pareil, vous faites une petite annonce sur « leboncoin » ou alors sur des groupes Facebook du style « recherche job ». Vous allez poster une annonce dans laquelle vous direz que vous cherchez une personne pendant trois mois pour gérer votre appartement. Ensuite, lorsque vous aurez des demandes, vous recontactez ces personnes par téléphone. Vous les rencontrerez et si ces personnes sont sérieuses, probablement vous allez travailler avec elles sur le long terme.
8ème étape : Utiliser des stratégies pour réduire vos impôts
Ce que je vous recommande, c’est le statut de loueur meublé non professionnel. Vous devez faire gérer cet aspect par un comptable. En effet, si vous ne savez pas remplir ce type de déclaration, sachez que votre comptable va vous faire gagner beaucoup d’argent grâce à cela.
9ème étape : Devenir le patron de votre propre société immobilière
Cette étape, c’est uniquement quand vous aurez acheté peut-être sept, huit, neuf… biens immobiliers. Imaginons que vous touchez 5000 euros de loyer sur vos appartements. Vous pourrez par exemple verser 3000 euros dans la société et 2000 euros sur votre compte bancaire.
10ème étape : Profiter de vos loyers
Après avoir réalisé toutes les étapes précédentes, vous pouvez continuer à investir en immobilier et profiter de vos loyers qui représentent les fruits de vos efforts. Vous avez la possibilité de revendre votre bien et d’encaisser une plus-value. Il est également possible de léguer cet appartement qui s’autofinance à l’un de vos proches.
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Regardez aussi la vidéo : Comment acheter un appartement qui s’autofinance