Acheter ou louer dans l’immobilier ? Une question qui demeure d’actualité. En effet, nombreuses sont les personnes qui désirent devenir propriétaire de leur résidence principale. Acheter ou louer relève le plus souvent de l’émotionnel, la question est également financièrement justifiée. Près de 80 % des français aimeraient devenir propriétaires de leur logement dans le but de se constituer un patrimoine. Cependant, au moment de passer à l’acte, ils deviennent quelque peu hésitant. Vaut-il mieux acheter ou louer dans l’immobilier ? Découvrez 7 critères de choix.
Acheter ou louer : Un projet de vie
Acheter ou louer est une discussion dont les arguments sont constamment remis à jour. Pourtant, acheter ou louer est une décision qui s’inscrit dans un projet de vie. Selon l’INSEE, 58 % des ménages en France sont propriétaires de leur résidence principale.
1. Acheter ou louer : Une question complexe
Acheter ou louer soulève un certain nombre d’interrogations auxquelles il faut répondre. Tandis que la location d’un logement vous exige de verser un loyer, acheter lui présente des dépenses conséquentes. En effet, l’achat d’une propriété est associée à plusieurs autres dépenses telles que : l’apport personnel, le crédit à rembourser, la taxe foncière, etc. Cela fait de l’achat un investissement long à rentabiliser.
Il est certain que le montant mensuel à verser pour un achat est supérieur à celui versé pour une location d’un bien immobilier équivalent. En revanche, cet effort est compensé par la possibilité de valoriser son bien acquis avant de le revendre. Le propriétaire peut alors réaliser une importante plus-value. Néanmoins, il vous faudra que s’écoulent plusieurs années avant de pouvoir réaliser cela. C’est la raison pour laquelle, il n’est pas conseillé d’acheter une maison si vous ne comptez pas y vivre au moins 5 ans.
Cliquez ICI pour recevoir 1H de formation offerte
2. Acheter ou louer simulateur
La décision d’acheter ou louer repose sur une interrogation principale : investir gros pour acheter ou alors continuer de louer et investir l’argent épargné ailleurs ? Pour répondre à cette question, vous devez tenir compte du paramètre temps. Fixez-vous par exemple, un horizon de temps sur 10 ans. Ensuite, calculez l’ensemble des frais nécessaires pour financer l’achat de votre logement. Prenez en compte le taux d’intérêt du crédit immobilier, votre apport personnel, taxe foncière, charge de copropriété, etc. Considérez également la possibilité d’une valorisation de votre logement en cas de revente.
Conjointement, calculez le loyer à régler pour une période de temps équivalente. Tenez pour cela compte des charges ainsi que la revalorisation annuelle (1 % à 2 %). Calculez ensuite les intérêts que le placement de votre épargne rapporterait sur les marchés financiers. Cette épargne doit correspondre à l’apport personnel versé en cas d’achat assortie de la différence entre mensualité d’achat et loyer payé.
Ces différents calculs vous permettront d’avoir une vue d’ensemble globale. Il existe pour ce faire des sites présentant des tableaux de calcul pour effectuer une simulation. Vous obtiendrez ainsi les différents paramètres à considérer pour ne rien oublier. Le résultat est également plus rapide.
3. Acheter ou louer : Une décision fonction du marché immobilier
Acheter ou louer relève également du marché immobilier. De ce fait, plus les loyers sont élevés comparés aux coûts d’un achat, plus vous gagnerez à acheter. Acheter ou louer dépend donc étroitement de la ville où se situe le bien. Ainsi, dans certaines villes, acheter se révélera plus rentable que louer et dans un délai de temps relativement court. C’est le cas pour Havre, Brest, Limoges et Reims. Dans d’autres villes encore les prix d’achat sont beaucoup trop élevés comparativement aux prix de location. Parfois, vous devrez conserver votre logement près de 10 ans avant d’espérer réaliser une meilleure plus-value en cas de revente.
Généralement, acheter une grande surface est plus rentable que les petites surfaces. En 2015, il fallait environ 4 ans pour valoriser un logement de 70 m² et 17 ans pour un 30 m².
Acheter ou louer : 7 critères pour choisir
Le fait d’acheter ou de louer repose sur une stratégie patrimoniale à plusieurs variables. Il faut le plus souvent tenir compte du marcher immobilier, de sa situation personnelle, professionnelle et économique. Vous aurez à choisir la plupart du temps selon votre ville de situation. En effet, selon que vous êtes dans une grande métropole, une moyenne ou une petite, acheter ou louer s’effectue différemment.
Voici quelques critères qui peuvent vous aider à faire votre choix. Il s’agit de :
Critère 1 : Considérer les coûts globaux
Acheter ou louer dépend des coûts engendrés dans chaque cas. S’agissant d’un achat immobilier, vous devez tenir compte des frais d’achat et d’agence, du taux d’intérêt du prêt, des travaux d’entretien, etc. Considérez également la valorisation du bien au fil du temps. La location quant à elle génère des coûts suivants : loyers, charges et taxe d’habitation.
Afin de déterminer le choix le plus rentable, calculez les coûts financiers globaux pour chacune de ces situations. Par la suite faites une comparaison entre les deux choix. Celui offert par l’achat est t-il plus rentable que le placement de vos économies ? Acheter ou louer devient alors une question de temps et de situation géographique.
Ainsi, l’écart entre l’achat et la location va encourager ou non l’achat d’un logement. En effet, le prix du mètre carré dans certaines régions revient beaucoup moins cher que la location.
Critère 2 : Acheter ou louer pour se constituer un patrimoine
Pour décider entre acheter ou louer, il faut tenir compte également des critères qualitatifs. Acheter un bien immobilier, c’est avant tout se constituer un patrimoine. C’est une opportunité d’obtenir un logement durable que vous pourrez transmettre à vos héritiers. En effet, contrairement à une location, un bien immobilier acquis est sécurisé. Aussi, vous ne courez pas le risque d’une résiliation de bail. Le locataire est en effet exposé à une mobilité forcée à la fin de son bail. De même, en cas de perte de son emploi, l’acheteur peut faire jouer son assurance de perte d’emploi et pas le locataire.
En tant que propriétaire, vous êtes également libre de transformer le logement à votre guise. Décoration, aménagement, vous disposez de la liberté de choix. Ces avantages qualitatifs sont un argument qui pèse au moment de choisir. Au-delà de toutes ces considérations, certaines personnes sont contraintes d’acheter un logement tant les locations sont limitées.
Critère 3 : Evolution de la valeur du bien immobilier
Acheter ou louer – Evolution de la valeur du bien immobilier
En général, un achat immobilier est valorisé dans une moyenne de 3 ans en France. Cela fait de l’achat un investissement plus avantageux qu’une location. En effet au-delà des 3 ans, le loyer versé pour une location est compté comme une perte contrairement à l’achat. Toutefois, on observe un écart selon les métropoles.
Considérez que les biens immobiliers se valorisent de 1 % en un an et de 1.5 % pour de l’argent placé. Il faudra 6 ans pour que l’achat devienne plus rentable que la location à Bordeaux. Cela prendra 5 ans à Paris, Lyon, Nice ou Aix-en-Provence. Par contre, si on considère que les prix augmenteront de 3 % par an le résultat est différent. Au bout de 4 ans, il deviendra plus intéressant d’acheter à Bordeaux, et 3 ans dans les autres villes. En revanche si les prix n’augment pas, il faudra attendre 10 ans à bordeaux, 8 ans à Paris et Lyon.
A contrario, dans les petites métropole, 3 ans sont suffisants pour que votre bien devienne plus rentable que la location. Cela, si les prix n’évoluent pas ou diminuent de 1 % par an. Néanmoins, lorsque vous envisagez d’habiter votre logement sur une durée de 7 à 10 ans et selon la géographie, acheter reste un meilleur investissement.
Critère 4 : Considérer les taux d’intérêt du crédit immobilier
Acheter ou louer – Considérer les taux d’intérêt du crédit immobilier
Les taux d’intérêt bas du crédit immobilier sont une incitation à l’achat. En effet, les taux moyens du prêt immobilier en janvier 2018 étaient de 1.50 % pour un délai de remboursement sur 15 ans. Ils étaient de 1.70 % sur 20 ans et 1.90 % sur 25 ans. La conséquence en est que dans certains cas, un loyer s’avère plus coûteux que les mensualités de crédit. Ajouté à cela, les primo accédants bénéficient de la formule Prêt à Taux Zéro (PTZ) du prêt à l’accession sociale ou le prêt action logement.
Par ailleurs, il est également possible de baisser le coût de son assurance crédit grâce à la délégation d’assurance. Ainsi, vous pouvez faire jouer la concurrence grâce à une simulation d’assurance prêt immobilier. Un courtier en assurance peut également vous remettre une étude des différentes assurances emprunteur.
Critère 5 : Réfléchir sur le long terme pour acheter ou louer
Lorsque vous choisissez entre acheter ou louer, regardez au-delà du profit présent. En effet, acheter un bien immobilier est une décision consentie sur le long terme. Il faut donc que votre choix soit en adéquation avec votre situation de vie. Si vous habitez une grande agglomération, acheter est un choix judicieux. Cela, parce que les transports vous permettent d’accéder rapidement à un autre département. Aussi, la question de déménagement se pose moins souvent.
Cependant, rentabiliser un tel achat peut vous demander beaucoup d’investissement en temps et en énergie. Cela d’autant plus si vous ne disposez pas d’un capital de départ solide. Aussi, bien que les loyers soient élevés, le prix d’achat l’est tout autant. Pour une petit investisseur, ce n’est pas une opportunité idéale.
Par ailleurs, pour acheter un bien immobilier, il faut tenir compte de votre vie personnelle. En effet, la taille du logement à acquérir dépend grandement de votre situation matrimoniale. Vous n’aurez pas besoin de la même surface dans 10 ans si votre famille s’agrandit, qu’aujourd’hui si vous êtes célibataire. Il y a également les cas de divorce, de rupture et de recomposition familiale qui ont considérablement augmenté. Selon l’INSEE, le taux de rupture a augmenté de 63 % ces 15 dernières années.
Critère 6. Les délais de revente
La location offre plus de flexibilité et donne plus de réactivité lors d’un changement de vie. Il vous suffira alors de donner un mois de préavis au propriétaire avant de vous en aller. Par contre, dans la même situation, vendre son logement s’avère plus compliqué. En effet, il faut environ deux mois pour pouvoir vendre dans les plus grandes villes. Pour les villes ayant moins de 20 000 habitants, cela peut prendre le double (soit 4 mois) de ce temps. Lorsque vous êtes contraint de vendre rapidement, vous courrez le risque que votre logement ne soit fortement dévalué.
Critère 7 : Acheter ou louer en fonction de la situation géographique recherchée
L’évolution professionnelle et sociétale a engendré de nouveaux besoins. Ainsi, de nombreux ménages ont une préférence pour les logements en plein centre ville. Ils sont d’autant plus réticents à l’idée d’acheter un logement. Ces ménages préfèrent en effet louer dans de beaux quartiers plutôt que d’acheter loin du centre ville. Ils se refusent ainsi de profiter des taux de crédit immobilier avantageux qui ont cours.
Cliquez ICI pour recevoir 1H de formation offerte
En définitive, acheter ou louer n’est pas une évidence. Au-delà des finances, un achat immobilier s’inscrit dans un projet de vie. Le choix d’acheter ou louer aura une incidence tant sur votre patrimoine, votre mobilité que votre niveau de vie. Si on considère le point de vue financier, les avantages à acheter ou louer dépendent de la ville de situation. Acheter sa maison demande de mobiliser rapidement une somme conséquente. Pourtant l’évolution de la valeur patrimoniale est hypothétique. Cela peut alors pencher la balance du côte de la location. Au final, il revient à chacun de prendre la meilleure décision en tenant compte de tous les critères cités plus haut.
Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : Faut il acheter ou louer sa résidence principale ?