Acheter un appartement pour le louer est une activité pratiquée par de nombreux investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine et bénéficier de revenus locatifs. Ceci leur permet de générer un cash-flow important et de profiter de revenus complémentaires. Ceci dit, investir dans l’immobilier n’est pas donné à tout le monde. Il faut maîtriser les stratégies nécessaires pour mener à bien son projet.
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Le plan de financement
Avant d’acheter un logement, il est préférable de commencer par mettre en place un bon plan de financement. Ce plan vous permettra d’avoir une idée sur toutes les démarches que vous aurez à suivre. Acheter pour louer nécessite une longue préparation, des notions de comptabilité, et un plan bien établi afin d’éviter toute mauvaise surprise.
Sachez que dès l’instant où vous devenez propriétaire bailleur et que vous commencez à percevoir les loyers de vos logements locatifs, vous pouvez utiliser une partie de ces loyers pour rembourser les dettes que vous aurez contractées, dans le cadre d’un prêt bancaire par exemple. Grâce à un dossier bien ficelé, vous parviendrez à auto-financer vos nouvelles acquisitions de logements.
Il est donc important d'établir un bon plan de financement et d’y allouer un budget conséquent pour sa bonne réalisation. Cela vous évitera de vous jeter dans l’inconnu. Ce plan devra contenir toutes les informations qui vous seront utiles lors du choix de votre logement locatif. Il devra également tenir compte de tous les risques éventuels, les moyens mis sur pied pour les surmonter et les travaux que vous aurez certainement à entreprendre.
Réaliser une bonne étude de marché avant d’investir
Une étude minutieuse du marché de l’immobilier est nécessaire lorsque vous décidez de vous lancer dans un tel investissement. Etudiez donc les différents secteurs qui vous seront favorables, c’est-à-dire les zones où vous pourrez facilement louer. En dehors des secteurs recherchés, faites attention à l’emplacement que vous choisirez. L’emplacement est primordial dans la mesure où il détermine le type de locataire pouvant être intéressé.
Lorsque vous aurez déterminé l’emplacement idéal, vous devrez essayer de repérer tous les logements locatifs semblables au vôtre dans les environs. Si possible, essayez de connaître le loyer demandé et de les visiter comme un locataire potentiel. Savoir ce que propose la concurrence vous aidera à rendre votre logement plus compétitif. Vous pourrez offrir à vos locataires ce que d’autres biens n’ont pas. Il faudra aussi éviter de surévaluer le montant de vos loyers au risque de perdre de nombreux clients.
Bien choisir la zone d’implantation de votre appartement avant d’investir
Lorsque vous aurez mis un plan sur pied et déterminé le budget adéquat, il vous faudra trouver l’emplacement idéal. Selon le type de logement que vous voulez, étudiez les différents secteurs qui s’offrent à vous. Si vous rêvez par exemple d’investir dans une résidence étudiante, il est clair que vous gagnerez à vous diriger vers des villes universitaires. En sachant que les étudiants préfèrent rester non loin de leur établissement, il sera donc préférable d’investir près des campus universitaires et des grandes écoles.
Par ailleurs, vous pouvez également choisir d’investir dans des logements d’affaires. Ces logements sont davantage destinés à un public d’hommes d’affaires à la recherche d’une location de courte durée, pour une mission de quelques jours. Si vous placez votre logement au bon endroit et entre les mains d’experts, vous ne manquerez pas de locataires et de revenus. Il en est de même pour les résidences seniors et des résidences de tourisme. Avec le vieillissement de la population et l’augmentation du nombre de retraités, la population de personnes âgées tend à se concentrer dans les régions côtières et méridionales où il fait bon vivre. Les choix de l’emplacement et du secteur ne sont donc pas à négliger.
Pensez également aux années futures. Demandez-vous si dans tel nombre d’années votre logement plaira toujours autant aux locataires ou si les demandes de logements seront toujours aussi élevées. Faites donc votre investissement immobilier locatif dans des secteurs en pénurie de logements où la demande est forte.
Choisir un appartement
Lorsqu’arrive enfin le moment où vous devez choisir un appartement pour une éventuelle mise en location, évitez de vous précipiter. Même à ce niveau vous ferez face à des difficultés. Certains agents immobiliers voudront vous mettre la pression lors du choix d'un logement. Ne paniquez pas et prenez le temps de visiter autant d’appartements que possible.
Evitez de vous laisser berner par un coup de cœur. Rappelez-vous toujours que le but premier de votre acquisition de logement est la location. Il n’est pas destiné à devenir votre résidence principale. Mettez-vous d’abord dans la peau d’un locataire lambda. Demandez-vous ce que vous souhaiteriez louer à long terme. Les coups de cœur ne sont pas toujours les meilleurs choix.
Pensez également à la mise en beauté et au confort de votre logement. Qu’il s’agisse d’un logement neuf ou ancien, la mise en beauté est primordiale. Cependant, ne rénovez pas le logement selon vos goûts personnels. Préférez des tons neutres. Prenez en considération les intentions de votre futur locataire. Donnez-lui libre cours de faire les modifications qu’il voudra dans l’appartement.
Les avantages fiscaux liés à votre investissement
Lorsque vous investissez dans l’immobilier avec ou sans apport, vous devez évaluer les différentes aides et réductions que vous pouvez obtenir. En effet, l’investissement immobilier vous fera bénéficier de quelques avantages fiscaux qui vous faciliteront la tâche. Semblable à la loi Duflot en 2014, la loi Pinel a pratiquement les mêmes conditions à quelques exceptions près. Grâce à la loi Pinel, vous pourrez bénéficier d’importantes réductions d’impôts lors d’un investissement dans l’immobilier neuf.
De plus, essayez d’évaluer les frais de notaire lors de votre investissement. Généralement, il s’agit d’environ 2,5 % pour les logements neufs et d’environ 8 % pour les logements anciens. Evaluez également le taux de crédit que vous aurez à rembourser. Faites jouer la concurrence entre les banques. Vous pourrez avoir la possibilité d’obtenir des prêts PTZ, ce qui vous fera faire d’énormes économies.
Souscrivez à une garantie
Il est important que vous pensiez à une garantie si vous ne voulez pas prendre de risque en cas de loyers impayés ou de tout autre désagrément. Vous serez donc en sécurité aussi longtemps que votre assurance sera valable. Le montant de l’assurance souscrite dépend du niveau de protection que vous exigez et cet investissement permettra de vous couvrir en cas d’accident corporel, ou de gros dégâts dans votre logement. L’assurance offre parfois même une aide juridique. Vous éviterez ainsi de vous retrouver dans des situations vraiment embarrassantes.
Vérifiez l’état de l’appartement que vous achetez
Lorsque vous réalisez un investissement locatif, il est important de bien vérifier l’état du bien avant tout achat. Ne vous lancez pas dans un achat qui vous causera des dépenses supérieures au budget que vous aurez estimé. Tâchez donc d’évaluer tous les travaux que vous devrez faire sur l’appartement, faites une comparaison avec les travaux que vous feriez dans d’autres appartements, et estimez ce qui sera le mieux.
Cependant, le montant des travaux ne doit pas vous démoraliser. En effet, il sera parfois préférable de faire autant de travaux que nécessaires sur un appartement bien situé, que de faire des économies et choisir un appartement dans un mauvais secteur.
Si vous faites construire un appartement, il est évident que vous n’aurez pas à faire de travaux supplémentaires à la fin de la construction. Cependant, vous ne devez pas oublier de vérifier que les travaux à l'intérieur de l'appartement ont été réalisés conformément selon vos exigences. Le confort doit être à la hauteur de vos attentes.
Le prix du loyer
Lorsque viendra le moment de fixer un loyer, vous devrez faire très attention. N’oubliez pas que vous aurez de la concurrence à proximité, donc si vos tarifs sont hors de portée, vous pousserez vos locataires à aller voir ailleurs. Afin de fixer raisonnablement un tarif pour le loyer, certains critères doivent être pris en considération :
- L’emplacement du bien locatif. Il est évident qu’un logement locatif bien situé favorisera une augmentation de loyer. Les logements en centre-ville auront relativement des prix élevés contrairement aux logements en campagne ou dans des endroits plus éloignés.
- La surface habitable pourra également déterminer le tarif de votre loyer. Plus votre logement locatif sera grand, plus le loyer augmentera. Il faudra également prendre en considération le nombre de pièces de l’appartement.
- La location en meublé ou la location en non meublé. Si vous optez pour des locations meublées, il est certain que le coût de la location sera fonction des biens meubles installés. Vous pourrez exiger un loyer plus élevé pour vos appartements meublés que pour les appartements loués nus.
- L’équipement de votre appartement déterminera également le montant du loyer. Si votre appartement est bien équipé (douche italienne, sono, triple vitrage, marbre, machine à laver, chaine hifi, TV écran plat, etc.), sa valeur augmentera automatiquement.
Faites donc en sorte d’équiper votre logement, si vous voulez que le prix du loyer soit plus élevé tout en étant compétitif. Les montants de vos loyers ne doivent pas être supérieurs à ceux de la concurrence.
Bien choisir votre futur locataire
Le choix du locataire n’est pas une étape facile. Vous aurez de nombreuses demandes de personnes qui souhaiteront résider dans votre logement dès la parution de votre annonce, faites donc en sorte de choisir le locataire idéal. Cela vous évitera de nombreuses tracasseries avec les locataires indélicats. Vous devez choisir un locataire qui pourra toujours payer ses loyers en temps et en heure.
Vous devez vous assurer que le locataire que vous choisissez soit solvable, c’est-à-dire qu’il devra disposer de revenus suffisants. Faites une étude minutieuse des dossiers de chaque personne qui voudra louer votre appartement. Evitez de prendre le premier venu, prenez votre temps.
Il est essentiel que vous demandiez des documents justificatifs (originaux et photocopies) avant de choisir le bon locataire. Vous pourrez demander des pièces telles que :
- La copie de sa pièce d’identité. Cette pièce est indispensable surtout pour les vérifications d’organismes publics comme les allocations familiales.
- Les copies des trois derniers bulletins de salaire.
- La copie de son contrat de travail pour connaître le niveau de solvabilité du candidat.
Il se pourrait que vous tombiez sur un étudiant ou une personne sans emploi qui voudra résider dans votre logement. Dans une telle situation, vous pourrez faire appel à un garant. Le garant se chargera le moment venu de payer le loyer de votre locataire, s'il se trouve en incapacité. Assurez-vous toujours de demander toutes les pièces nécessaires à ce garant avant d'accepter son dossier.
L’actualité immobilière
Le marché de l’immobilier est tout le temps en mouvement. Le prix au mètre carré connaît des périodes de hausse et de baisse. Vous devez donc être au courant de tous les changements sur le marché de l’immobilier. Quand il y a pénurie de logements, les propriétaires bailleurs en profitent pour augmenter les loyers. Ils gagnent plus d’argent et la valeur de leur bien immobilier augmente automatiquement. Cependant, quand les prix baissent, ils ont tendance à vouloir vendre leur bien.
Sachez que lorsque vous achetez un bien immobilier, vous devez vous mettre en tête que vous serez amené à le revendre un jour ou l’autre. C’est d’ailleurs pour cette raison que vous devez avoir un bon emplacement, pour ne pas avoir de difficultés à la revente. Vous pourrez ainsi le revendre plus cher que le prix d’acquisition.
La revente à un prix supérieur permet de réaliser une plus-value. Cette plus-value va varier en fonction du marché immobilier. Si les prix sont bas, votre plus-value pourra être importante. Si au contraire vous achetez à un prix élevé, la plus-value risque d’être faible. Soyez donc à l’affût de toutes les modifications possibles sur le marché.
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Acheter un appartement pour le louer : conclusion
Acheter un appartement pour le louer est un très bon investissement. Essayez de maîtriser toutes ces stratégies afin de réussir votre investissement, et vous verrez qu’il sera facile d’exceller dans ce domaine. Cet investissement vous aidera à vous construire un patrimoine immobilier et vous pourrez ainsi disposer d’une retraite intéressante, et pourquoi pas assurer le futur de vos enfants.
Pour aller plus loin et acheter un appartement pour le louer: