L’achat revente est une opération immobilière permettant de dégager une plus-value avantageuse au moment de la revente de votre bien. Il est vrai que la location d’un bien immobilier peut générer de gros revenus sur le long terme. Cependant, pour ce qui est de générer une grosse plus-value en un court laps de temps, l’achat revente est plus efficace.
La stratégie idéale des secundo-accédants est généralement de vendre rapidement un bien immobilier et d’en financer l’achat d’un autre ensuite. L’achat revente est une solution qui leur permet de procéder tout à fait différemment. Découvrez dans cet article 7 erreurs à éviter lors d’une opération d’achat revente.
Achat revente : Qu’est-ce que c’est ?
Achat revente – Caractéristiques
L’achat revente est une alternative du prêt relais. Il permet de financer l’achat d’un nouveau bien immobilier tout en revendant son bien présent. Ainsi, la banque rachète votre crédit en cours et l’adjoint à votre nouvel emprunt.
1. Définition et principe de l’achat revente
Définition et principe de l’achat revente
Le crédit achat revente vous permet d’emprunter et de regrouper tous vos prêts en un seul. De ce fait, la banque va adapter les mensualités de votre prêt bancaire à celles de vos autres emprunts de sorte bâtir un échéancier constant. Cela, pendant un délai maximum de deux ans. Ce temps correspond au temps pendant lequel vous devez trouver un acheteur et vendre. Une fois le bien vendu, vous devez solder une partie de votre emprunt. Ce qui se fera sans que vous ayez à payer une pénalité de remboursement anticipé. Par la suite, l’échéance sera réajustée en fonction du capital restant dû.
Pour ce faire, les banques disposent généralement d’un expert immobilier propre. Le rôle de ce dernier est d’estimer la juste valeur du bien immobilier objet de l’opération. En effet, une estimation réalisée par un expert externe n’a pas de valeur dans ce cas précis.
Par ailleurs, il peut arriver qu’une banque décide d’intégrer tous les frais relatifs à l’achat revente dans la mensualité. Il s’agit précisément des frais de notaire, d’agence et de garantie.
Principe du prêt achat revente
L’achat revente s’apparente au crédit relais en ce sens qu’il permet également d’acheter un nouveau bien sans avoir à attendre que l’ancien soit vendu. La différence majeure est qu’au lieu de 2 mensualités, vous n’aurez qu’une seule à verser avec un achat revente. De plus, vous bénéficiez d’un intérêt à taux préférentiel.
La mensualité du prêt achat revente regroupe généralement le :
- Capital restant dû sur le prêt contracté pour financer votre précédent bien immobilier
- Crédit qui finance l’achat de votre nouveau bien
- Frais de notaire
- Frais de garantie
- Capital restant d’un prêt contracté dans un autre cadre.
Notez que dans le crédit relais, c’est la revente de votre bien ancien qui solde le prêt. A contrario, pour un achat revente, la vente du bien ancien ne rembourse qu’une partie de votre prêt achat revente. Ainsi, après la revente, vous continuerez à rembourser le crédit achat revente. Ce crédit correspond au solde de votre nouvelle acquisition.
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2. Quand faire de l’achat revente
Il n’existe pas un moment particulier pour faire de l’achat revente. Vous devez flairer la bonne affaire lorsqu’elle se présente à vous. Une manière de le faire consiste à consulter régulièrement les annonces immobilières. Vous pourrez ainsi trouver une maison, un appartement ou un terrain à bâtir qui correspond à vos attentes. Pour éviter d’être sur-endetté, vous pouvez faire intervenir un prêt achat revente. Celui-ci vous permettra d’acheter directement un nouveau logement.
Contracter ce prêt achat revente vous permettra de financer votre nouveau logement bien avant de vendre l’ancien. Pour ce faire, l’établissement prêteur va racheter votre crédit en cours et l’associer au deuxième prêt consenti. Afin que vous ne dépassiez pas le seuil des 33 % d’endettement une avance de 70 % du montant estimé de votre bien vous sera remis par la banque.
Considérez que votre nouveau logement coûte 250 000 euros et que votre bien actuel soit de 200 000 euros, pour un salaire 4 000 euros. Vous aurez droit à une avance égale à : (200 000 x 70) / 100 = 140 000 euros. Si le capital restant de votre premier crédit est de 70 000 euros, le montant de votre nouveau crédit sera de : 250 000 + 70 000 = 320 000 euros. En admettant que vos indemnités de remboursement s’élève à 1 500 euros, avec votre avance de 140 000 euros. Le montant total exact de votre nouveau crédit sera de 320 000 + 1 500 – 140 000 = 181 500 euros net.
Pour la suite, vous pouvez négocier un taux d’intérêt avantageux. De cette façon, vous pourrez respecter le seuil limite de 33 % d’endettement
4. Achat revente : Fiscalité
Les plus-values immobilières sont assujetties à un impôt forfaitaire de 19 %. A ce taux vient s’ajouter celui des prélèvements sociaux qui est de 17.2 %. En additionnant les deux, vous obtenez un taux de 36.2 %. Ce qui correspond au maximum que vous devrez payer. En effet, ce taux peut bénéficier d’un abattement plus important selon la durée de détention du bien immobilier. Cela en vue d’encourager les détentions de plus de 6 ans. Ainsi, plus la durée de détention est longue, moins vous serez taxé sur la plus-value en cas de vente.
Achat revente dans l’immobilier : 7 erreurs à éviter
Achat revente dans l’immobilier – 7 erreurs à éviter
L’achat revente comporte quelques risques. Ceux-ci sont particulièrement dûs à la difficulté de placer votre ancien logement. En effet, vous devez respecter certaines étapes afin de pouvoir attirer des vendeurs potentiels. Pour ce faire, un travail doit être réalisé afin d’augmenter la valeur de votre bien immobilier.
Voici les étapes importantes qu’il vous faut respecter afin de réaliser une importante plus-value.
Étape 1 : Estimer la valeur du bien à acheter
Il est important de ne pas surestimer la valeur d’un bien au moment de l’acheter. Pour réaliser un bon profit lors de la revente, il faut au préalable réaliser une bonne affaire à l’achat. Or, le prix de vente dépend de la qualité du bien immobilier et du marché.
Voici quelques paramètres à considérer au moment de l’achat de votre bien immobilier :
- Trouver un propriétaire pressé de vendre : Un vendeur dans l’urgence est plus enclin à baisser sa son prix. C’est généralement le cas de personnes qui se retrouvent dans une situation où elles doivent rapidement de débarrasser du bien. Il peut s’agir d’un mauvais investissement, d’un divorce, d’une mutation, etc.
- Dénicher une maison qui est restée longtemps en vente : Plus la vente traîne, plus le propriétaire est enclin à négocier le prix. Votre travail est de trouver la raison pour laquelle le bien a traîné sur le marché. Vous pouvez par la suite capitaliser sur cette information si elle ne va pas à l’encontre de vos objectifs d’investissement.
- Une maison qui nécessite de gros travaux de rénovation : Ce type d’investissement décourage généralement les acheteurs potentiels. De ce fait, il y aura beaucoup moins de concurrent pour l’achat du bien. De plus, vous bénéficierez aussi de la possibilité d’adapter le logement à votre guise. En l’adaptant à l’offre du marché, vous pourrez augmenter sa valeur. Vous pouvez également faire valoir les coûts de la rénovation pour obtenir un meilleur prix.
Il existe autant de conditions qui peuvent faire la différence au moment de l’achat.
Étape 2 : Acheter, rénover et revendre
Acheter, rénover et revendre
Afin de pouvoir revendre votre bien rapidement, vous devez augmenter sa valeur. En effet, pour attirer rapidement les acheteurs potentiels, votre bien doit être présenté de la meilleure façon. Cela, afin que les clients puissent voir le potentiel du bien immobilier. Ainsi, pour les visites vous pouvez privilégier les matinées où les pièces sont parfaitement illuminées.
Par ailleurs, vous pouvez effectuer des travaux de rénovation afin de rafraîchir la maison. Pour ce faire, vous pouvez opter pour un home staging. Le but d’un home staging c’est tout simplement de réaliser une mise en scène de votre logement. Il consiste à mettre en valeur chaque pièce de votre bien immobilier. Cela passe par la dépersonnalisation de votre logement pour que l’acheteur puisse davantage s’y projeter. Pour ce faire, vous pouvez avoir recours à un professionnel.
Étape 3 : Bien choisir vos partenaires
Que ce soit l’agent immobilier, le banquier ou l’artisan, choisissez des personnes avec qui vous pouvez établir un lien de confiance. Il faut également que le vendeur soit transparent afin d’éviter des surprises par la suite. Il pourrait par exemple omettre de vous signaler certains défauts invisibles de prime abord.
Pour ce qui concerne les démarches administratives, pensez toujours à les devancer. Assurez-vous de signer le compromis de vente avant de démarrer. Quant aux artisans, choisissez-en qui sont fiables et compétents. Vous pouvez aussi vous faire recommander un artisan par une personne de confiance. Généralement, la réputation et l’ancienneté démontrent le sérieux de celui-ci. Pensez aussi à être présent sur le terrain, afin de contrôler ce qui s’y fait.
Étape 4 : Doubler son budget afin de couvrir ses arrières
Doubler son budget afin de couvrir ses arrières
Cela consiste à doubler tant votre budget que le temps nécessaire à la concrétisation de votre projet. Il ne faut surtout pas sous-estimer le temps et les frais qu’il vous faudra mettre en œuvre dans l’achat revente de votre bien. Cela d’autant plus si vous êtes novice dans ce type d’investissement. Un budget double vous assure un bonne marge de sécurité. N’oubliez pas que vous devrez payer les mensualités de l’achat revente même si le bien n’est pas encore vendu. Par ailleurs, vous pouvez trouver un associé pour supporter les frais avec vous.
Étape 5 : Prévoir une alternative en cas d’impasse
En effectuant votre achat revente, ne vous attendez pas à vendre votre maison dans l’immédiat. C’est pourquoi il est important de s’assurer au préalable que des biens semblables ont été vendus dans la région. Faites également une estimation du temps moyen de vente. Vous préparer à la pire situation vous permettra d’anticiper en cas de problème.
Pour ce faire, la vente de votre bien ne doit pas être votre seule alternative. Vous devez avoir une vision large de votre investissement. Dans ce cas, vous pouvez envisager d’allonger votre prêt en cas de débordement de la durée des travaux. La location est également une bonne alternative, si vous peinez à trouver un acheteur. Au moins ainsi, vous pourrez régler votre mensualité grâce aux loyers.
Étape 6 : Bien négocier votre prêt achat revente
Lorsque vous négocierez votre prêt achat revente, veillez à ce qu’il soit à votre avantage. Le prêt bancaire est une bonne idée pour un investissement immobilier à partir du moment où il est bien contracté. Ainsi, au delà du taux, prêtez attention à l’échéancier. Pour un début, il est judicieux de débuter avec une échéance de paiement au moins 6 mois après avoir réalisé le prêt.
Quoi qu’il en soit, prenez soin d’opter pour les échéances de prêt les plus arrangeants possible. Cela est utile afin de minimiser les risques, car il est possible que la revente tarde. C’est ce qui fait du montant total que vous allez devoir payer l’élément le plus important lors de la négociation.
Cependant, il y a d’autres clauses toutes aussi importantes à considérer. Parmi celles-ci, on peut citer les frais de pénalité en cas de remboursement anticipé. Ce qui est généralement le cas lors d’un achat revente. Vous pouvez négocier leur suppression au moment de la signature du prêt.
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Étape 7 : Finaliser l’achat vente de votre bien immobilier
Lorsque vient le moment de vendre votre bien immobilier, vous avez le choix entre faire appel à un agent immobilier ou vous en charger. Si vous optez pour un agent immobilier, cela présente bien évidemment plusieurs avantages. Sachez que ce dernier peut exiger 4 % à 8 % du prix de vente pour ses frais. Cependant, vous pourrez bénéficier de son expertise tout au long de la promotion du bien jusqu’à sa vente.
En décidant de vendre votre bien vous-même, vous aurez la possibilité de négocier sans intermédiaire. Il vous reviendra également de faire la publicité de votre maison. C’est encore vous qui interviendrez pour les visites. Le point positif est que vous ne serez redevable d’aucune marge à personne sur le prix de vente. Hormis les impôts, le reste de la plus-value vous reviendra entièrement.
En définitive, il n’est pas toujours facile de réaliser une bonne plus-value lors d’une opération d’achat revente. Cependant, en respectant les étapes précédentes, vous serez capable d’éviter toutes les erreurs qui peuvent vous conduire à un échec.
Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : Comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier