Pour faire un achat immobilier, on procède généralement par négociation. La négociation est d’ailleurs une approche qui vous permet d’atteindre votre objectif. Il s’agit donc de celui d’obtenir un bon prix. C’est en pratiquant la négociation que vous pourrez espérer avoir un bon prix. C’est ce qui vous permettra alors de faire une bonne affaire. Ainsi, vous pourrez réaliser du cash-flow. Découvrez dans cet article comment bien négocier l’achat de son immobilier.
Achat immobilier : Pourquoi négocier ?
Très souvent, pour négocier son appartement, on demande au vendeur de revoir le prix à la baisse. On souhaite payer l’appartement à un petit prix mais on ignore si le prix auquel on a acquis finalement l’appartement est un bon prix. Comment peut-on s’assurer que l’on a payé au bon prix ? Doit-on avoir peur de négocier lors d’un achat immobilier ? Ce sujet sera développé en nous basant sur l’expérience de Cécile qui souhaite faire un achat immobilier.
Situation de Cécile
Cécile rencontre un blocage dans le processus d’achat d’un bien immobilier. En effet, Cécile a toujours eu des appréhensions quant à la négociation ; ce qui ne lui permet pas de bien négocier. Elle n’a donc pas appris à faire la négociation et ne possède pas nécessairement la bonne méthode. Psychologiquement, elle est limitée dans la négociation même si elle se rend compte que le bien qu’elle achète est plus cher par rapport à son objectif. Il s’agit d’ailleurs d’un bien de 43 mètres carrés vendu à un prix de 139.000 euros sur Toulouse.
Pour que le projet soit concrétisé, il faut faire l’achat immobilier à un prix maximum de 130.000 euros. Cela signifie qu’à ce montant, le bien s’autofinancera. Mais, en investissant, Cécile avait l’intention d’avoir une rentabilité plus accrue. Pour cela, elle est convaincue qu’il faut en conséquence négocier afin d’acheter à un prix plus ou moins bas. Par contre, elle ne sait pas exactement par où commencer pour engager la négociation avec le propriétaire notamment avec l’agence immobilière qui gère le bien.
Il faut par ailleurs remarquer que le bien en question aurait pu générer une bonne rentabilité s’il était cédé à 110.000 euros. C’est alors à ce montant que le bien devrait favoriser le cash-flow. Ainsi, Cécile réaliserait son objectif. Pourtant, elle estime que 110.000 euros est un peu trop bas pour acquérir un tel bien. En effet, ce montant est trop bas à son avis car elle se met à la place du propriétaire.
Achat immobilier : Quelle est la marge de négociation de Cécile ?
Au départ, l’agence immobilière a fait comprendre à Cécile que le bien avait déjà été mis en vente à 150.000 euros. De plus, il y a une offre d’achat actuelle à 139.000 euros tout compris que le propriétaire a déjà refusée. Cela signifie que le propriétaire s’opposait déjà à ce montant car il ne pouvait pas ainsi réaliser une bonne affaire. Suite à ces arguments, Cécile se rend alors compte que 110.000 euros qu’elle aurait pu proposer est largement inférieure à 139.000 euros.
Par conséquent, elle se résigne de faire sa proposition. En effet, elle imagine la probabilité que le propriétaire accepte ou non de céder le bien à 110.000 euros est nulle. En outre, elle souhaitait augmenter sa chance de pouvoir faire l’achat immobilier car elle n’avait pas envie de perdre le bien. Pour elle, c’est un bien immobilier qui est très bien situé. Par ailleurs, il y a longtemps qu’elle cherche un tel bien. C’est pour dire que c’était une opportunité que Cécile ne souhaitait pas rater.
Elle essaie donc de faire l’essentiel afin d’effectuer l’achat immobilier. Il faut donc remarquer qu’il y a l’émotion qui intervient bien qu’elle sache qu’il faut négocier. Finalement, elle s’abstient de négocier car elle ne sait pas comment le faire et par où commencer la négociation. En réalité, elle ne connaît pas la marge de négociation dont elle dispose afin de procéder à la négociation. Actuellement, le prix de vente est fixé à 139.000 euros.
Il faut savoir que si le bien est encore en vente à ce montant, cela signifie que personne n’est intéressé par le prix. Cela signifie qu’il n’y a pas d’acheteur. On peut alors déduire que le prix fixé est encore plus cher que celui du marché. La valeur réelle de ce bien n’est donc pas 139.000 euros. Après cette déduction, il faut chercher à savoir depuis combien de temps, le propriétaire est détenteur de ce bien.
Le temps de détention du bien par son propriétaire
Par rapport à ce volet, le propriétaire est un couple de personnes âgées qui ne souhaitent plus vivre dans l’appartement. Ce couple vivait d’ailleurs dans cet appartement depuis plus de trente ans. Que peut-on alors comprendre par ce temps d’occupation du bien ? Cela implique que le crédit effectué auprès de la banque pour faire l’achat immobilier est déjà remboursé. En effet, le crédit s’étend sur une durée maximum de 25 ans alors que le couple a occupé le bien pendant plus de trente ans.
Ensuite, il a ressenti un besoin de quitter l’appartement. Qu’est ce qui peut justifier ce besoin de quitter l’appartement ?
A combien s’élève le coût mensuel du bien ?
Le couple a quitté l’appartement car les coûts liés à cet appartement leur revenait très cher. Le propriétaire du bien a des charges assez élevées par rapport à ce bien ; ce qui constituait alors un atout pour Cécile. L’appartement coûte donc de l’argent ; ce qui signifie que la vente ne peut par conséquent pas prendre trop de temps.
En fait, plus la vente est éternisée, plus le propriétaire supporte des coûts. On peut retenir que le coût important lié à un bien entraîne un besoin urgent de le vendre. Face à une telle situation, je vous conseille quelques techniques de négociation qui peuvent vous aider à faire du cash-flow dès l’achat du bien.
Comment négocier Son bien immobilier ?
Il existe des pratiques et des astuces que vous pouvez utiliser afin de bien négocier lors d’un achat immobilier. Ainsi, vous pourrez réaliser un meilleur rendement sur l’achat immobilier Paris comme à Toulouse.
Première technique : Le budget limité
Pour bien négocier son bien immobilier, je vous recommande d’évoquer le caractère limité de votre budget. Vous pouvez par exemple faire la proposition au prix que vous voulez. Cela peut-être 105.000 euros ou 110.000 euros.
Par ailleurs, faites comprendre au propriétaire ou à l’agence immobilière que le bien vous intéresse énormément. Cependant, le banquier ne vous a pas accordé plus de prêt que le montant que vous avez proposé. En fait, c’est un prétexte de « banquier méchant ». Ce fait ne vous permet donc pas de faire l’achat immobilier au prix de vente.
Deuxième technique : Montrer le cash
Dans la négociation, à un moment donné il faut faire sortir le chèque et le poser si possible sur la table. Vous pouvez aussi sortir le chéquier et faire comprendre au vendeur que vous pouvez lui signer un compromis sans conditions suspensives. En fait, cette pratique a un effet psychologique. Le chèque ou l’argent liquide a l’avantage de rassurer et donne ainsi l’impression de conclure l’opération de vente.
Le vendeur est donc sûr que la vente sera conclue. En procédant ainsi, le vendeur peut saisir cette occasion pour se débarrasser du bien qui lui coûte très cher tous les mois. Dans le cas d’espèce, il s’agit donc d’un bien dont les charges sont excessives. Le fait d’avoir l’argent à portée de main est alors un élément concret. Le vendeur est ainsi convaincu qu’il est en face d’un acheteur qui est prêt à acheter le bien.
Il est vrai que l’on imagine des choses qui peuvent constituer pour nous un frein. On se dit par exemple que tout le monde souhaite vendre son appartement à 3.000 euros le mètre carré. Par contre, il y a des gens qui ont juste envie de se débarrasser du bien. Ceux-ci ne passent pas du temps à faire des mathématiques. C’est également le cas lorsque vous vendez un objet sur Leboncoin.
Vous n’observez pas toujours la cote de l’objet afin de l’analyser. Vous possédez un bien dont vous voulez débarrasser. Il est vrai que vous le suivez un peu mais vous n’avez pas les yeux rivés sur cela. J’estime que 110.000 euros est une somme intéressante et le propriétaire devraient être content. Cette somme devrait lui permettre d’avancer. De plus, le marché de l’immobilier à Toulouse est en baisse.
Troisième technique : Anticiper la baisse
Si le prix sur le marché est en baisse, le propriétaire est informé et en a conscience. Par conséquent, vous pouvez lui proposer une offre en dessous de ce qu’il demande. Il faut ainsi anticiper la baisse de l’immobilier. Cela permet alors d’effectuer un achat immobilier particulier. Dans le centre-ville de Toulouse, l’immobilier est en baisse. Plusieurs biens sont en vente. Mais outre les barrières que l’on peut se mettre, peut-on proposer un prix en premier lieu et proposer à nouveau un autre, suite au refus du premier prix ? Il s’agit en fait des freins psychologiques.
Achat immobilier : Comment proposer son offre ?
Généralement, le propriétaire a peur lorsqu’il s’agit de modifier son offre. Prenons par exemple un ami qui se nomme Edward. Dans cet exemple, il est en position du propriétaire et a donc fixé le prix de son immobilier à 175.000 euros environ. Suite à cela, il a reçu une offre à 160.000 euros. En réalité, il voulait déménager ; ce qui justifie sa volonté de vendre le bien immobilier.
Il hésitait à faire une contre-proposition à 162.000 euros parce qu’il craignait en fait le refus du vendeur. Il est important de comprendre que les vendeurs sont rationnels et désirent avant tout conclure l’achat immobilier. Vous ne devez donc pas avoir peur de vexer le vendeur. Il faut donc faire librement vos propositions et les réadapter si possible sans avoir peur du vendeur ou de la perte du bien en question.
Sachez que le vendeur a aussi peur de ne pas saisir l’opportunité de vente. J’estime alors qu’il est possible de faire la proposition à 170.000 euros et de ramener ensuite le prix à 162.000 euros. De même, vous pouvez proposer 110.000 euros pour le bien immobilier. Suite au refus du vendeur, il est encore possible de faire une contre-offre. Ainsi, vous pouvez proposer 115.000 euros au lieu de 110.000 euros.
Importance de la négociation lors d’un achat immobilier
La négociation aurait pu permettre dans l’exemple de Cécile de baisser le prix de 15.000 ou 20.000 euros. Ce montant n’est pas négligeable. Pour gagner par exemple ce montant, vous devez travailler ardemment. Les gens qui gagnent 1.500 euros par mois réunissent ce montant sur l’année. Par contre, lorsqu’il s’agit de les économiser, cela prend plus de temps. Une personne qui gagne 1.500 euros mettra 4 ans de travail pour économiser 5.000 euros.
Vu l’importance de l’enjeu, il est judicieux de négocier même si cela paraît un peu difficile. Oser négocier permet donc de gagner plusieurs milliers d’euros en 5 à 10 minutes. Cela est plus facile que de travailler pour un chef d’entreprise pendant 4 ans.
Je préfère me donner la peine pendant dix minutes et gagner 20.000 euros que de souffrir pendant quatre ans sous la direction d’un chef d’entreprise. Le choix est d’ailleurs évident. Cela aura également un impact direct sur la rentabilité du projet. Ce procédé peut également permettre de réaliser un achat immobilier sans apport.
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