L’immobilier est un secteur porteur. Vous pouvez acquérir un bien et le mettre en location afin qu’il vous génère des revenus. En ce faisant, vous gagnez de l’argent tout en rentabilisant votre investissement. Ainsi, l’immobilier vous permet d’atteindre votre liberté financière et d’accumuler par ailleurs de l’argent. Il est cependant nécessaire de respecter certaines règles afin d’éviter les erreurs susceptibles de constituer un handicap pour l’atteinte de votre objectif. La liste d’erreurs qu’il est important d’éviter en investissement immobilier proposée par le présent article n’est pas exhaustive.
Intérêt d’aborder ce sujet sur l’immobilier
Plusieurs personnes souhaitent savoir comment investir de façon efficace. Il faut noter que l’on ne vous apprend pas à l’école à devenir indépendant financièrement. De même, l’investissement dans l’immobilier ne s’enseigne pas. Par conséquent, il y a beaucoup de croyances populaires sur l’immobilier. On écoute ce que disent les parents, les amis et autres. Bref, on écoute toutes les voix que l’on entend dans la société. Mais, je me suis toujours demandé s’il est judicieux d’écouter les personnes qui n’ont pas de résultats.
Si vous y réfléchissez bien, vous pourrez vous rendre compte qu’il est préférable de consulter les personnes ressources. En effet, ce sont celles qui ont déjà investi dans l’immobilier et qui gagnent de l’argent. Par contre, celles qui ne gagnent pas d’argent dans l’immobilier ne doivent pas être écoutées ou suivies. Généralement, elles vous diront d’acheter votre résidence principale et supposeront par conséquent que l’investissement locatif est une perte d’argent.
En réalité, n’importe quel investisseur vous conseillera de louer votre résidence principale et d’ailleurs de faire parallèlement des investissements locatifs. Pour réussir dans ce domaine, il est important d’éviter néanmoins quelques erreurs susceptibles de vous faire perdre de l’argent. Au nombre de ces erreurs, cet article abordera sept qui vous seront d’une grande utilité.
7 erreurs de l’investisseur immobilier à éviter
Quelques conseils vous aideront à investir dans l’immobilier sans erreurs et contribueront à la réussite de votre projet.
1- cash pour les investissements locatifs
L’une des erreurs qu’il faut éviter afin de réaliser sa projection investissement immobilier est de payer cash une réalisation. Lorsque vous payez au comptant, vous utilisez votre argent. Cependant en immobilier, il faut utiliser l’argent de la banque afin de se faire de revenus considérables. Cela signifie qu’il faut donc dépenser l’argent de la banque si vous souhaitez vous enrichir en immobilier. La rentabilité que vous réalisez n’est pas extraordinaire. Par contre, il y a une technique en immobilier que l’on appelle « l’effet de levier ». Cette technique est également valable dans les autres placements.
Par exemple, pour acheter un appartement de cent mille euros, vous pouvez contribuer à hauteur de cinq ou dix mille euros. Avec cette contribution de 10 %, vous aurez cent mille euros qui commenceront à vous générer de bénéfice. Vous avez donc cent mille euros pour 10 %. Il faut noter qu’il est intéressant d’avoir 10 % sur cent mille euros que d’avoir 10 % sur mille euros. Il est donc aisé de gagner un gros pourcentage sur un montant important bien que vous ayez utilisé peu d’argent de votre poche.
En revanche, si vous achetez cash, vous perdez cet effet de levier. Par conséquent, votre taux de rendement sur investissement sera très faible, ce qui est dommage. Ainsi, c’est une erreur a ne pas faire investissement locatif que d’acheter cash.
2- Acheter du déficit
Le fait d’acheter du déficit constitue une erreur qui peut entraîner votre chute en immobilier. Plusieurs personnes achètent du déficit. En effet, vous commettez cette erreur lorsque vous vous rendez chez un promoteur immobilier qui vous demande de faire un effort d’épargne de 50 ou de 100 euros par mois. En réalité, vous achetez tout simplement une dette. Dans ces conditions, si vous faites une opération immobilière, vous achetez du déficit.
Ainsi, lorsque vous retournerez chez votre banquier solliciter à nouveau un prêt immobilier, votre banquier vous opposera un refus. Il vous fera savoir que vous ne savez pas investir dans l’immobilier car vous perdez de l’argent tous les mois sur votre premier bien. En fait, avec cet investissement, vous ne serez propriétaire que dans 20 ans ; ce qui n’arrange pas la banque. Acheter du déficit constituera une limite pour vous. Malgré cette réalité, certaines personnes estiment encore qu’avec 6 % ou 7 % de rendement sur un bien, elles peuvent réussir dans l’immobilier.
Contrairement à cela, lorsque votre rendement est à 6 % et que vous rajoutez les impôts et les autres charges, vous vous retrouvez en déficit. Pour cette raison, je vous recommande de ne pas acheter des biens en dessous de 10 % de rendement. En conséquence, vous n’achèterez pas de dette et vous auriez fait preuve d’un investisseur immo pro.
3- Acheter premièrement la résidence principale
Nombreux sont ceux qui commettent l’erreur de payer leur résidence principale premièrement avant d’investir dans l’immobilier. Cette manière de procéder est une erreur car après réflexion, vous vous rendez compte qu’il faut faire sortir de l’argent tous les mois. En effet, vous utilisez votre capacité d’emprunt. Si vous avez déjà un gros crédit à rembourser tous les mois, il vous serait difficile d’obtenir un nouveau prêt. En fait, si vous retournez demander un autre crédit à votre banquier pour l’investissement locatif, celui-ci vous opposera un refus. La banque ne vous accordera plus de prêt car vous avez déjà épuisé votre capacité d’emprunt.
Je vous recommande donc d’acheter premièrement les actifs. Que peut-on comprendre par « actif » ? C’est quelque chose qui vous génère de l’argent tous les mois. Par exemple, vous achetez un à huit biens à titre d’investissement locatif autofinancé qui génèrent continuellement du cash-flow. Après l’acquisition de ces biens, vous pouvez ensuite acheter votre résidence principale. L’idée est donc d’acheter d’abord des actifs. Ensuite, vous pouvez acheter les passifs à l’instar de la résidence principale. Autrement, si votre but est d’investir et de devenir un investisseur à succès, vous risquez d’être bloqué dans votre processus par votre banque.
4- Supplier la banque
Ne faire que supplier la banque pour obtenir des prêts immobiliers ne vous rapportera rien. L’essentiel est par contre d’avoir un bon dossier qui respecte un certain nombre de critères. De même, en absence de revenu fixe, la supplication restera infructueuse. Dans ce dernier cas, je vous recommande de commencer petitement jusqu’à remplir les critères exigés. Ainsi, il est totalement inutile de supplier la banque.
Avoir un bon dossier de prêt immobilier
C’est une véritable erreur lorsque vous ne faites que supplier la banque pour qu’elle vous accorde de crédit. Plusieurs personnes estiment que leur banquier s’est opposé à leur demande de prêt parce qu’il est de mauvaise foi. En effet, le banquier ne considère pas d’autres critères (âge…) outre les pièces de votre dossier. Il analyse votre situation du moment précis, c’est-à-dire votre situation de cet instant « T ». Cela signifie que vous pouvez être éligible pour l’accord de crédit sur dossier à un moment donné et ne plus l’être les jours suivants.
En fait, si votre situation financière change négativement en l’espace de trois mois, votre banquier ne vous accordera pas de crédit. Ainsi, pour améliorer votre dossier bancaire, il faut respecter certaines conditions. En réalité, la banque ne vous demandera pas d’être multimillionnaire ou d’avoir la situation de Rothschild avant de vous accorder de prêt.
Une banque exige d’une part que vous ayez des revenus réguliers en CDI, en CDD, en intérim… D’autre part, la banque souhaite que vous ayez des comptes qui fonctionnent de façon saine. Cela signifie alors que vous ne devez pas avoir des crédits à la consommation. Vous ne devez pas non plus être à découvert tout le temps. En outre, vous ne devez pas dépenser tous les mois plus que vous gagnez. Autrement, votre compte serait en mauvais fonctionnement.
Cette situation n’est pas favorable pour l’accord de prêt. Par contre, si votre capacité d’endettement n’a pas été entachée et que votre compte bancaire fonctionne correctement, la banque n’hésitera pas à vous accorder en conséquence un prêt immobilier. Il faut donc noter qu’en dehors de ces conditions, il n’y a pas de recette magique.
En absence de revenu fixe
Si vous n’avez pas de revenus fixes, il faut se rendre à l’évidence qu’il n’y a pas de baguette magique. En fait, il faudrait d’abord passer par l’étape de CDI ou d’un emploi temporairement avant d’avoir la capacité d’emprunt. De la même manière, c’est une étape que j’ai également pris. J’ai quitté la base pour évoluer progressivement. J’ai dû donc faire du porte-à-porte à Havre pour une compagnie d’assurance. J’avais de petits revenus.
Peu à peu, je suis devenu salarié. C’est avec ce statut que j’ai pu acquérir mes premiers biens immobiliers. Il faut noter alors que je ne suis pas devenu indépendant financièrement en un coup. Si j’ai pu faire l’investissement immobilier en partant de la base, cela signifie que vous pouvez aussi le faire.
5- Faire soi-même les travaux de rénovation
Le fait d’effectuer soi-même les travaux de rénovation est une erreur dans le domaine immobilier. Il est possible que ces travaux coûtent chers. Pour cela, certains préfèrent les faire eux-mêmes. Ils estiment qu’en procédant ainsi, les travaux seront bien faits et ils feront beaucoup d’économies. Si vous avez les compétences qui vous permettent de faire la rénovation, dans ce cas, vous pouvez les effectuer. Cela signifie que vous savez faire les travaux dont il s’agit. Par contre, si vous n’avez pas les compétences et que vous tenez à les faire, ce serait une erreur.
Pour vous enrichir, vous devez maîtriser trois leviers. Il s’agit premièrement d’utiliser l’argent des autres (de la banque). Ensuite, vous devez savoir utiliser les compétences des autres. Enfin, il faut savoir utiliser le temps des autres. Si vous avez les compétences à votre portée, n’oubliez pas de faire la délégation. Autrement, vous épuisez votre temps et votre vie est limitée. Certes, nous avons tous un nombre d’années limitées. Mais si vous utilisez vos années de vie pour faire vous-mêmes les travaux, il faut reconnaître que vous n’aurez plus de temps pour vous.
Ainsi, je vous conseille de déléguer ces tâches tout en les contrôlant. Il ne s’agit pas de faire une confiance aveugle à vos artisans. L’utilité de la délégation est que vous récupérez énormément de temps. En effet, pendant que les artisans travaillent pour vous, vous pouvez parallèlement continuer à chercher de nouvelles bonnes affaires. Il est donc important de déléguer et d’arrêter de faire les travaux vous-même.
6- Faire une confiance aveugle en immobilier
Il est préférable de rester vigilant et de faire des contrôles réguliers lorsque vous déléguez une partie de vos tâches.
Restez vigilant en matière d’immobilier
L’immobilier est un marché extrêmement concurrentiel. Cela implique que tout le monde désire avoir la rentabilité et réaliser donc des plus-values sur les biens immobiliers. En poursuivant ce but, certaines personnes sont parfois mal intentionnées. En fait, lorsque vous cherchez à payer un appartement, ces personnes ne vous diront pas tous les problèmes liés à l’appartement. Par exemple, elles ne vous feront pas savoir qu’une autoroute sera construite juste à côté de l’appartement. De même, le banquier ne vous dira pas que le taux qu’il applique à votre prêt immobilier est le double de celui appliqué par d’autres banques.
Autrement dit, l’agent immobilier ne vous révèlera pas tous les défauts de l’appartement. Par conséquent, restez prudent et vigilant lors de vos achats dans ce domaine. Ne faites donc pas confiance aux interlocuteurs qui gagnent de l’argent lorsque vous faites vos transactions. La raison qui motive la réserve que vous devez prendre s’exprime par le conflit d’intérêt qui existe entre vous. En réalité, les gens avec qui vous faites vos négociations souhaitent vivement que la transaction soit effectuée.
Pour cela, ils ne vous mentiront pas nécessairement. Mais, ils ne vous donneront pas toutes les informations nécessaires par omission. Ainsi, vous ne serez pas informé des problèmes que vous pourrez rencontrer. Faites alors attention par rapport à ce volet.
Le contrôle lors de la délégation
La prudence doit également être observée lorsque vous optez pour la délégation de certaines tâches. Ainsi, il est important de faire des contrôles lorsque vous engagez une entreprise d’artisans pour faire des travaux. Il est conseillé de déléguer mais il est nécessaire de toujours contrôler le travail effectué. Dans le cas où le travail ne serait pas bien fait, vous pourrez alors faire valoir vos droits en demandant aux artisans de reprendre le travail. Il faut alors contrôler, être présent et vérifier. Procédez de la même manière dont cela doit se faire au cours des recherches d’appartements.
Par ailleurs, ne faites pas appel aux gens qui vendent des packages type promoteur ou autres. Les gens qui vous font croire par ailleurs qu’ils vous achèteront un appartement et le rénover comme cela se faisait au paravent ne vous disent pas la vérité. N’accordez pas votre confiance à ces propos car certaines personnes sont victimes de ces pièges. Par exemple, il y a une personne qui a acheté quatre ou cinq appartements en faisant une confiance aveugle. Mais, elle a finalement eu une mauvaise surprise. En fait, cette personne n’avait pas visité préalablement les appartements. En outre, elle a aussi fait confiance aux artisans pour les travaux.
Elle ne connaissait même pas l’emplacement de son bien. A la fin des travaux, il s’est donc avéré que cela représentait une mauvaise affaire pour elle. Arrivé à cette étape, vous ne pourrez plus rebrousser chemin. L’intéressé a certainement appris de ses erreurs. Je vous invite par conséquent à éviter cette erreur qui ne favorise pas la rentabilité dans l’investissement immobilier.
7- Ne pas effectuer préalablement une étude de marché
Plusieurs personnes commettent l’erreur de ne pas réaliser préalablement une étude de marché avant de payer un bien pour le mettre en location. En effet, une étude de marché est le fait de vérifier si votre projet immobilier pourra connaître un succès. Le bien que vous payé dans un quartier ou une ville donnée est destiné à être loué. Pour cela, il est donc important de vérifier si y a des personnes qui désirent louer votre bien. Sans cette étude préalable, vous serez confronté à des difficultés relatives l’investissement locatif.
Comment pouvez-vous procéder pour y arriver ? Il suffit de tester la demande. Mettez donc une annonce en ligne pour avoir une idée du nombre de personnes qui désire louer votre bien. Par exemple, vous achetez un appartement à Paris dans le premier arrondissement. Dans ce cas, vous mettrez en ligne une annonce tout en situant votre bien. Ainsi, vous saurez le montant auquel les gens sont prêts à louer votre appartement. Il peut s’agir de 800, 900, 1000 euros ou plus par mois. A un moment donné, si vous mettez votre appartement à 4000 euros par mois, personne ne va se manifester.
En ce faisant, vous testez la demande d’une part en termes du nombre de locataires intéressés. D’autre part, vous la testez en termes du prix auquel il est possible de louer votre appartement. Facilement, vous déterminerez jusqu’à quelle hauteur de prix les gens accepteront donc louer l’appartement. Si vous réalisez ce test, vous saurez que les gens sont intéressés par votre produit. Il ne sert donc à rien d’acheter et de rénover un appartement qui n’intéresse personne. Bref, l’étude de marché est capitale car elle permet de savoir que les gens sont aptes à acheter vos produits.
Pour en savoir plus
Il y a une multitude d’erreurs qu’il est important d’éviter afin de connaître du succès dans l’immobilier. Toutes ces erreurs ne peuvent pas être abordées au cours d’un seul article. Pour cela, j’ai mis une heure de formation à votre disposition. Cette dernière est gratuite et vous permettra d’apprendre plusieurs procédés. Ainsi, vous apprendrez dans un premier temps comment procéder pour investir dans l’immobilier lorsque vous partez de zéro.
En outre, suite à cette formation, vous saurez comment toucher quatre loyers sans passer par la case banquier. De plus, vous aurez des techniques pouvant vous permettre de réussir à ne plus payer d’impôts dans l’immobilier. Vous pourrez également revendre un bien sans vous faire plumer.
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