Bonjour, c’est Pierre et j’espère que vous allez bien et aujourd’hui nous allons voir ensemble 10 erreurs à éviter lorsque l’on est Investisseur immobilier. Vous vous dites peut-être qu’il n’ya rien de compliqué dans le fait d’acheter un bien immobilier il n’y a rien de très compliqué. Il suffit de trouver un bien immobilier qui nous plaît, de voir notre banquier pour qu’il nous fasse un crédit et ensuite on passe chez le notaire et ça y est, on est propriétaire alors en théorie oui. Sauf que dans la réalité, vous allez voir, c’est un petit peu plus subtil. Découvrez dans cet article, 10 erreurs à éviter dans l’immobilier.
Erreur 1 : Acheter sa résidence principale
Le premier point sur lequel je vous invite à être extrêmement vigilant, c’est sur le fait d’acheter votre résidence principale. Je sais qu’à première vue ça peut paraître une excellente idée d’acheter sa résidence principale surtout quand on paye un loyer élevé tous les mois. On se dit plutôt que de payer un loyer à fonds perdus, je vais mettre cet argent dans un crédit et je veux devenir propriétaire. Dans 15 ans, 20 ans, 25 ans, je serai propriétaire. Vous avez raison, mais ce qui se passe, c’est que les investisseurs pensent un petit peu différemment. La plupart d’entre eux restent locataires.
Pourquoi rester locataire ?
C’est un tout petit peu bizarre qu’un investisseur reste locataire et qu’il achète des biens immobiliers à côté, mais vous allez comprendre. Lorsque vous achetez votre résidence principale vous allez emprunter et vous allez grignoter ce qu’on appelle votre capacité d’endettement qui est peut-être de 30% à 33 %. Donc voilà, vous êtes déjà au maximum de votre capacité d’emprunt.
Si vous allez voir votre banquier ensuite pour faire un investissement locatif, il vous dira : désolé vous avez trop emprunté. Il vous faudra donc attendre dix ans pour réemprunter à nouveau.
Comment devenir Multi propriétaire ?
Maintenant prenons le cas de la personne qui est locataire et qui a un loyer par exemple de 600 – 700 euros tous les mois. Vous allez dire bah oui c’est pareil elle aussi à sa capacité d’endettement qui est montée parce qu’elle paye un loyer tous les mois. En fait, ce qu’elle va dire au banquier, c’est non mais monsieur le banquier je vais pas rester locataire, je vais devenir, je vais faire, je vais acheter un bien immobilier, mais en fait c’est ma résidence principale.
Le banquier se dit cool le loyer vous n’avez plus à le payer boom la capacité d’emprunt redevient optimale. Le banquier lui prête de l’argent pour acheter cette fameuse résidence principale. Sauf que vous allez changer d’avis après. Vous serez propriétaire de votre résidence principale 24 heures et 48 heures plus tard ce logement en réalité vous allez le louer. Vous pourrez ensuite utiliser les loyers que vous allez toucher pour rembourser vos charges. Par conséquent, vous allez faire votre premier investissement locatif.
Ce montage immobilier est t-il légal ou non ?
Vous vous dites peut-être est ce que on a le droit de faire ça ? Mais en réalité rien ne vous empêche de louer votre résidence principale sauf si vous avez un prêt à taux zéro réglementé par l’état.
Maintenant, une fois que vous avez ce premier bien, vous allez ensuite retourner voir le banquier d’une autre banque. Vous lui direz voilà j’ai un loyer aujourd’hui, j’ai déjà fait un investissement qui s’autofinance. De cette façon ce deuxième prêt ne sera pas compté. Vous lui direz alors que vous souhaitez maintenant acheter un deuxième bien immobilier qui cette fois-ci sera ma résidence principale.
Que fera votre banquier ? Il le remettra à zéro l’opération autofinancée. Cette opération est blanche et donc on vous prête pour un deuxième investissement.
Vous allez ainsi reproduire l’opération trois fois, quatre fois, cinq fois.
Erreur 2 : Se priver de l’effet de levier
La deuxième erreur que font certaines personnes, c’est de se priver de ce qu’on appelle l’effet de levier. Autrement dit, elles vont acheter un bien immobilier et plutôt que de faire un crédit immobilier auprès de la banque, elles vont le payer cash.
A priori, on se dit voilà on ne rembourse pas d’intérêt auprès de la banque c’est plutôt gagnant pour moi. En fait, il faut réfléchir d’une autre façon. Pour cela, vous devez utiliser un indicateur qui s’appelle le TRI (Taux de Rendement Interne). Rassurez-vous, je vais vous expliquer, vous allez voir c’est très simple.
Cas de figure 1
Une personne qui achète un bien immobilier cash va y mettre par exemple 100 000 euros. Admettons que cette personne touche 5000 euros de bénéfices par an on va dire, une fois qu’elle a tout payé.
Dans sa poche eh bien elle aura récupéré ses 100 000 euros au bout de 20 ans. C’est-à-dire que vous mettez 100 000 euros et il faut attendre 20 ans pour commencer à récupérer votre mise. Ensuite seulement vous pourrez faire des profits.
Cas de figure 2
Prenez maintenant le parallèle, un investisseur qui lui va prendre cinq mille euros de sa poche les mettre en apport sur un bien immobilier. Il va donc louer son bien immobilier. Au bout d’un an, il aura récupéré sa mise et le bien va se payer tout seul et va s’autofinancer. Donc qu’est-ce qui se passe ? son argent il le récupère beaucoup plus vite qu’un investisseur qui va payer cash dans un premier cas de figure. Vous mettez cent mille euros vous récupérez votre argent, votre mise de départ au bout de 20 ans.
Dans l’autre cas de figure, vous mettez 5 000 euros et vous avez déjà récupérer votre capital de départ au bout d’un an. Donc quand vous avez compris ça vous avez compris que si vous faites plusieurs opérations en mettant des petits apports vous allez vous enrichir plus vite mécaniquement que la personne qui va acheter un seul bien immobilier cash. Surtout posez-vous cette question : est ce que vous préférez être propriétaire dans vingt ans d’un bien immobilier ou est-ce que vous préférez est propriétaire de cinq, six, sept biens immobiliers ? Si vous avez la réponse à cette question, probablement que désormais vous allez utiliser l’effet de levier auprès des banques.
Erreur 3 : Mal préparer son dossier de prêt bancaire
La troisième erreur que j’ai souvent vu à l’époque où j’étais banquier et que je montais les dossiers de prêts pour mes clients c’est le fait de mal préparé son dossier et surtout de mal comprendre le système bancaire. J’ai rencontré beaucoup de personnes qui venaient pousser la porte de la banque. Elles s’imaginaient que la banque était un organisme de prestation sociale un petit peu comme le gouvernement et que pour eux obtenir un prêt immobilier, c’était un dû, un droit.
En réalité, avec les banques ça ne se passe pas du tout comme ça. Lorsque vous allez voir une banque, elle va étudier votre situation financière. Si votre dossier est bon elle va accepter de vous prêter de l’argent. Par contre, si elle considère que votre dossier est moins bon, elle ne va pas vous financez. Elle ne va même pas vous donner la raison et elle fait ce qu’elle veut.
Lorsque vous allez allez voir votre banquier c’est extrêmement important d’être préparée. C’est-à-dire que votre banquier va étudier votre situation à l’instant t. Maintenant et pas votre situation dans un mois, deux mois, trois mois ou celle d’il y a quatre mois. Elle regarde maintenant quelles sont vos revenus, si vous avez des crédits en cours, si vous avez été régulièrement à découvert, etc. Tout ça c’est très important de le préparer en amont.
Si aujourd’hui vous savez que vous voulez investir dans l’immobilier vous devez avoir des comptes bancaires qui sont clean. Ne soyez pas à découvert pendant les trois prochains mois si vous allez investir dans les trois prochains mois. Supprimez tous les crédits à la consommation que vous avez, montrez que vous avez une bonne tenu de compte.
Si vous faites ça, vous multipliez vos chances d’obtenir votre crédit immobilier.
Erreur 4 : Faire les travaux de rénovations soi-même
La quatrième erreur que font beaucoup d’investisseurs immobiliers, c’est de faire les travaux de rénovation eux-mêmes. A première vue ça peut paraître une excellente idée parce qu’on se dit ah si je fais les travaux de rénovation moi même ça va me coûter deux fois voire trois fois moins cher. Mais ça c’est quand on regarde vraiment au court terme.
Qu’est ce qui se passe en réalité lorsque vous faites appel à une entreprise de rénovation ? Vous débutez vos travaux au bout d’un mois ou de deux mois vos travaux sont terminés. Vous pouvez déjà commencer à louer votre bien immobilier.
D’accord, donc deux mois où vous remboursez votre crédit et dix mois où vous pouvez louer votre logement. Maintenant ce que je rencontre chez la plupart des gens qui font les travaux eux-même, c’est qu’ils obtiennent leur prêt immobilier, les travaux durent six mois, neuf mois 12 mois. Pendant toute cette période, ils ne touchent pas de loyer. C’est le premier inconvénient, le manque à gagner parce que ils vont mettre plus de temps à faire des travaux de rénovation.
La deuxième chose quand on fait des travaux de rénovation soi-même, à moins d’être un professionnel c’est que les travaux seront moins bien fait que par une entreprise d’artisan,
La troisième chose c’est que vous n’allez pas pouvoir bénéficier de la garantie décennale sur les travaux. Lorsque vous faites appel à une entreprise d’artisans s’il y a une malfaçon les artisans viendront la corriger par la suite et vous ne serez pas responsable des vices dans le logement.
Tous ces éléments cumulés font que ce n’est pas toujours une bonne affaire de faire soi même des travaux. Sans compter que vous allez peut-être les faire sur votre premier deal immobilier. Cependant, imaginez que vous vouliez acheter dix ou vingt appartements, ça va vous demander énormément d’énergie physique et inconsciemment vous allez vous décourager de faire plusieurs deals immobiliers parce que là vous allez vous dire ah ouais il faut que je répare pendant encore six, neuf mois de travaux. Par conséquent, serez moins engagé pour faire plusieurs immobiliers.
En somme pour moi, les travaux ça doit se déléguer ? Pas n’importe comment, mais à une bonne équipe. Vous devez également venir contrôler ce que font vos artisans, mais c’est une bien meilleure affaire sur le long terme lorsque l’on souhaite acheter plusieurs biens immobiliers.
Erreur 5 : Faire sa comptabilité soi-même
La cinquième erreur que font beaucoup d’investisseurs immobiliers c’est de vouloir faire leur comptabilité immobilière tout seul. Si vous avez un bien immobilier ou deux biens immobiliers et que vous choisissez l’abattement de 50% sur sur vos loyers, vous pouvez remplir votre déclaration tout seul.
Par contre, si vous choisissez des déclarations un petit peu plus complexes c’est à dire faire une déclaration aux frais réels où si vous avez des sociétés, des SCI, des SAS, des SARL… Je recommande vraiment de passer entre les mains d’un expert comptable.
Pourquoi faire appel à un comptable ?
Pourquoi ? Tout simplement parce qu’il connaît les dernières législations. Sachez que le code des impôts évolue très régulièrement. Donc lui c’est son métier d’être à jour.
La deuxième chose c’est que lorsque vous allez remplir ces déclarations vous pouvez faire une erreur. Du coup, vous serez responsable, alors que si c’est votre comptable qui le fait, c’est lui qui va en avoir la responsabilité.
La troisième chose, c’est que lorsque vous allez revendre votre bien immobilier, vous allez présenter des liasses fiscales certifiés. Ce n’est pas la même chose de revendre un appartement et que revendre un business avec une rentabilité certifiée avec un expert comptable.
Le quatrième point c’est que lorsque vous faites appel à un expert, comptable vous risquez d’avoir beaucoup moins de contrôle que si vous faites vous même vos propres déclarations. C’est quelque chose qui est toujours appréciable.
Le cinquième point qui est selon moi le plus important, c’est que vous devez chiffrer votre valeur horaire. Si aujourd’hui vous gagnez 20 euros de l’heure, 30 euros de l’heure, 50 euros de l’heure ou plus. En fait, un comptable sachez qu’il va vous coûter sur l’année, 900 euros. Sur ces 900 euros vous allez pouvoir en déduire les deux tiers. Donc en réalité, votre comptable va vous coûter 300 euros.
Tenir compte de votre valeur horaire
Ainsi, calculez, et vous le divisez par votre valeur horaire. Peut-être que ça représente 4 heures de votre temps, cinq heures de votre temps, etc. Posez vous cette question, combien de temps il va vous falloir pour apprendre tout le code des impôts, vous tenir à jour, remplir vous même vos déclarations et faire les bilans.
Très souvent, c’est beaucoup plus rentable de déléguer cette partie à un comptable qui va le faire beaucoup plus vite que vous, qui va vous enlever beaucoup de soucis. Tout le temps de cerveau disponible que vous aurez récupéré, vous pourrez plutôt le consacrer sur votre qualité à vous. Autrement dit, à chercher le bon deal immobilier.
Erreur 6 : Gérer sa location immobilière soi-même
La sixième erreur que font certains investisseurs immobiliers, c’est de vouloir gérer leur location courte durée eux mêmes. La location courte durée c’est quoi ? C’est par exemple lorsque vous louer votre bien sur des plateformes comme AirBnB, Booking.com pendant 2, 3 jours. Les personnes viennent, il faut leur remettre les clés, faire le ménage, changer les draps, s’assurer que rien n’a été cassé et vous reproduisez l’opération. Donc c’est extrêmement chronophage, extrêmement épuisant et également extrêmement stressant parce que vous devez absorber tout le stress des voyageurs.
Moi je vous recommande si vous débutez de le faire pendant peut-être un mois vous-même pour comprendre quel est le mécanisme, mais de très vite déléguer. Cette partie non seulement ça va vous demander beaucoup de temps, mais ça va vous consommer énormément d’énergie croyez moi. Votre style de vie va être extrêmement impacté parce que vous allez devoir être disponible tout le temps. Vous allez avoir des voyageurs qui vont arriver à 3 heures de l’après-midi, d’autres à 7 heures du soir. D’autres qui vont arriver à des heures du matin donc ils vont vouloir partir à cinq heures du matin.
Par conséquent, vous n’aurez plus de vie. Or, lorsque vous êtes un investisseur immobilier, vous souhaitez vous créez un lifestyle, vous dégager du temps libre, devenir indépendant financièrement, etc. Donc, trouvez une personne qui va s’occuper de gérer ces logements pour vous. Pour cette personne, les frais que vous allez mettre sur votre plateforme AirBnB, beaucoup vous allez pouvoir les facturer aux clients et ensuite les donner à ce prestataire.
Libérez-vous de ce point et utilisez plutôt votre temps, votre valeur horaire, votre énergie, pour aller chercher de nouveaux deals immobiliers.
Erreur 7 : Faire un peu trop confiance aux différents intervenants
La plupart des investisseurs immobiliers font trop confiance aux autres. Lorsque vous êtes propriétaire et que vous mettez par exemple un bien en location, votre locataire vous remet une fiche de paie. Vous devez contrôler et appeler l’employeur pour vérifier si la fiche de paie qu’il vous a fournie est une vraie ou non.
De même, lorsque vous faites appel à votre artisan pour déléguer les travaux, vous devez contrôler une fois par semaine l’avancée du chantier. Payez au fur et à mesure les travaux, ne donnez pas tout, tout de suite, ne faites pas également confiance à votre banquier ou votre courtier qui vous dit qu’il s’occupe de tout.
J’ai rencontré plein d’investisseurs immobiliers, ils ont remis les documents entre les mains de leur courtier et puis celui-ci a disparu pendant un mois. Au bout d’un mois, le courtier leur dit, désolé votre dossier ne passe pas ils se sont retrouvés en panique pour présenter leur dossier.
Donc pareil, passez un petit coup de fil une fois par semaine de façon délicate. Nul besoin d’harceler les gens, mais simplement pour vérifier que tout se déroule bien. Sachez que l’immobilier n’est pas un monde de bisounours. Vous allez avoir des personnes qui voudront tirer avantage de vous. Donc soyez méfiant, ne tombez pas dans la paranoïa, mais soyez professionnel de ce côté là.
Erreur 8 : Ne pas suivre de formation
La 8ème erreur que font beaucoup de personnes qui achètent de l’immobilier c’est s’abstenir de se former parce qu’elles n’ont pas le temps parce que c’est trop cher, parce que ça ne les intéresse pas, parce qu’il y a un match de foot à la télé ce soir. Vous l’avez compris, il y a toujours une excuse pour ne pas le faire.
L’immobilier, un investissement conséquent
Maintenant, si on est un tout petit peu honnête et rationnel avec soi-même, l’immobilier c’est quoi ? C’est la dépense la plus importante que l’on fait dans sa vie. Quand on achète un bien immobilier, on va dépenser 100 000, 200 000, 300 000 euros. Personnellement, ça ne m’intéresse pas d’aller au casse-pipe sans savoir ce que je fais.
Je reçois tous les jours des e-mails des personnes qui me disent, voilà aujourd’hui je suis en difficulté et j’ai fait confiance à quelqu’un j’ai acheté un Pinel, j’ai acheté un Dufour et voilà et mon appartement n’est pas loué. Ou encore, j’ai acheté tel bien immobilier aujourd’hui, je perds de l’argent, je suis dans une situation critique.
Un outil pour gagner de l’argent
L’immobilier c’est un outil très puissant pour gagner de l’argent. Mais si vous l’utilisez mal, croyez moi le retour de bâton peut faire extrêmement mal. Donc investissez un petit peu de votre temps, vous pouvez lire un, deux, trois livres sur l’investissement immobilier.
Vous avez bien lu des livres d’histoire-géo quand vous étiez au collège et vous êtes resté vivant. Donc, vous pouvez faire cet effort dans l’immobilier. Cela vous servira toute votre vie. Vous pouvez également aller rencontrer d’autres investisseurs immobiliers qui gagnent de l’argent. C’est vraiment important des investisseurs qui gagnent de l’argent, non pas des personnes qui ont acheté de l’immobilier, qui ne gagne pas d’argent avec.
Allez rencontrer des personnes qui gagnent de l’argent et demandez leur comment est-ce qu’elles gèrent leurs biens immobiliers. Comment est ce qu’elles trouvent leurs bonnes affaires, qu’est ce qu’elles disent à leurs banquiers, etc.
Erreur 9 : Acheter un passif
La 9ème erreur que font la plupart des gens, c’est acheter un bien qui ne s’autofinance pas. Tous les mois, ils perdent de l’argent. Ils ont acheté ce que l’on appelle un passif pour plein de raisons : ils ont eu un coup de cœur pour l’appartement, ils ont adoré la façade, le voisinage était super, etc. C’est très bien, mais quand on est investisseur on achète des mètres carrés. On fait notre comptabilité et on veut des biens qui s’autofinancent ou qui nous génèrent une marge.
Gagner de l’argent tout de suite
Si notre bien immobilier ne rentre pas dans ces conditions, à ce moment là, on ne le prend pas, on le laisse à quelqu’un d’autre. Donc c’est vraiment important de comprendre ça. Lorsque vous êtes investisseur immobilier vous devez gagner de l’argent tout de suite, vous devez être à l’équilibre tout de suite. Vous ne devez pas être à l’équilibre dans 15 ans, 20 ans, etc.
Si vous faites ça, malheureusement vous ne gagnerez pas d’argent. Vous ferez comme la plupart des gens qui spéculent dans l’immobilier. Des investisseurs eux ne spéculent pas. Ils veulent du cash flow tout de suite.
Un bien qui s’autofinance
Evidemment, quand je parle de cash flow, on veut un bien qui s’autofinance quand on loue en location classique. Autrement dit, si vous mettez votre bien en location par exemple à l’année le bien doit s’autofinancer.
Les stratégies comme la location courte durée ne doivent servir qu’à venir booster votre rentabilité. En effet, si demain votre ville interdit la location courte durée dans votre ville comment est ce que vous faites ? Vous repassez en cash flow négatif. Donc très important d’acheter un bien qui s’autofinance.
Le bénéfice que vous faites par exemple avec des stratégies comme de la colocation courte durée c’est du bénéfice.
Erreur 10 : Attendre et remettre à plus tard
La 10ème erreur c’est le fait de ne pas investir dans l’immobilier maintenant sous prétexte que c’était mieux il y a cinq ans ou il ya dix ans. Ce qu’il faut savoir c’est que même aujourd’hui dans l’immobilier vous avez la possibilité de trouver de bonnes affaires. Vous avez la possibilité de trouver des biens qui s’autofinancent.
Posez la question à tous les investisseurs immobiliers que vous rencontrez, demandez leur ce qui compte le plus pour eux, ils vous diront, c’est mon temps. On préfère tous commencer à acheter un bien immobilier quand on à 20 ans à 10 % de rendement. Du coup, ce bien sera payé à nos 30 ans plutôt que de commencer à investir à 30 ans et d’être propriétaire à 40 ans.
Plus tôt vous investirez, plus tôt vous amortirez vos biens immobiliers. Chaque mois qui passe, chaque année qui passe où vous n’avez pas de biens immobiliers c’est du cash flow que vous n’avez pas sur votre compte en banque, c’est du capital que vous n’avez pas sur vos biens immobiliers. Donc pensez à ça ,vous devez investir le plus rapidement possible.
Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : 10 erreurs à éviter dans l’immobilier.